CONCEPTO
En las compraventas de bienes, ya sean muebles o inmuebles, se dan una serie de obligaciones tanto por parte del comprador como por el vendedor.
Bajo la rubrica, "De las obligaciones del vendedor", en el artículo 1461 del Código Civil (CC), se recoge que " el vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta". ¿ Pues bien, que es el saneamiento?
Se trata de la obligación de reparar los daños y perjuicios causados al adquiriente de la cosa (comprador) y se traducen en virtud del artículo 1474 CC en:
- Garantizar la posesión legal y pacífica de la cosa vendida.
- Responder de los vicios o defectos ocultos que tuviere.
Centrándonos en el saneamiento de los vicios ocultos, según sentí el Tribunal Supremo en su Sentencia 99/1984, de 17 de febrero, por defectos ocultos debemos entender "[...] deterioros, desperfectos o irregularidades en la calidad o idoneidad de los objetos suministrados que dificultan su utilidad, se trata en definitiva, de defectos en la propia cosa".
Los vicios ocultos se recogen en el Código Civil de la siguiente manera (art. 1484 CC):
"El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que,por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos."
REQUISITOS
Del precepto anterior, según entiende la doctrina científica, y establece la reiterada jurisprudencia de nuestro alto tribunal (STS de 31 de enero de 1970, de 10 de septiembre de 1996 y más actual la STS 777/2005, de 17 de octubre de 2005), se desprende que para que se puedan llevar a cabo las acciones de saneamiento por vicios ocultos deben darse los siguientes requisitos:
- El vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador. Debe tenerse en cuenta que se exime de responsabilidad al vendedor si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía faci,mente conocerlos. Como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de julio de 1984, se entiende por PERITO "no en el sentido de persona con título profesional en una determinada materia, sino en el de persona que por su actividad profesional tenga cualidades para conocer las características de determinadas cosas o materiales".
Sobre el concepto de OCULTO, se generan interpretaciones y jurisprudencia a borbotones, tanta como casos se dan en los tribunales: La Sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón, de 17 de mayo de 2005, recurre al Diccionario de la Real Academia de la Lengua, donde establece que oculto es: "Lo escondido, ignorado, que no se da a conocer, ni se deja ver ni sentir. Y, atendiéndonos a la definición legal que ha de tenerse ahora en cuenta, que es la que ofrece el artículo 1484 CC, habremos de tener en cuenta que vicios ocultos son los que no están a la vista. Por lo tanto, no serán ocultos aquellos vicios que sean perceptibles por los sentidos. Ni tampoco los que se muestren al exterior por síntomas tales que, con una razonable y elemental diligencia, pudiera haber verificado el comprador". - El vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato (art. 1468 CC), de ahí que el comprador debe probar no solo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato.
- El vicio debe ser grave, requiriéndose que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida "si la hacen impropia para el uso al que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella (art. 1484 CC). "
- La acción debe ejercitarse dentro del plazo legal (art. 1490 CC) que veremos en el último apartado.
ACCIONES
A) CONSUMIDORES Y USUARIOS VS. PARTICULARES
Existen diversas acciones en función de si se trata de compraventa entre particulares o si se actúa como consumidores y usuarios, pues se hallan sometidos a distinta normativa.
Este post se centra en el supuesto de compraventa entre particulares. Asimismo cabe indicar que las disposiciones generales que se explican en el mismo se aplican "ope legis" a todos los supuestos de compraventa entre particulares (se aplicará el Código Civil y no la normativa de consumidores y usuarios).
B) "ALIUD PRO ALIO" ( 1124 CC) VS. VICIOS OCULTOS (1484 CC)
Con carácter previo, indicar que es importante en un supuesto de hecho determinar cuál es la acción ejercitada. En los casos de compraventa, existen límites muy difusos entre la acción de incumplimiento (1124 CC) y las de saneamiento por vicios ocultos.
Para dar una respuesta es preciso tener en cuenta cada caso en concreto, así lo tiene declarado el Tribunal Supremo en sentencias de fecha 14 de octubre de 2000 y 13 de noviembre de 2000. Para calificad una conducta como de incumplimiento cuando de compraventa se trata, es preciso que el objetivo sea inútil para servir a los fines contratados, entendiendo la jurisprudencia que se está en presencia de entrega de cosa diversa o "aliud pro alio" cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador.
Muy ilustrativa es la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 2005 que resuelve sobre la aplicación de una y otra doctrina estableciendo que se trata de saneamiento por vicios ocultos cuando por el que insta la acción se pretende obtener una reparación de los vicios doctrina que se reitera, entre otras, en la Sentencia de 14 de octubre de 2000, estableciendo que "tal inhabilidad ha de nacer de defectos de la cosa vendida que impidan obtener de ella la utilidad que motivó su adquisición, sin que sea bastante para instar su resolución una insatisfacción puramente subjetiva del comprador, STS 2 de septiembre de 1998".
C) ACCIONES DE SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS
El comprador, tendrá dos opciones a la hora de reclamar el saneamiento de la cosa vendida por vicios ocultos, a saber:
- La ccción redhibitoria o resolutoria: Que consiste en el desistimiento del contrato, abonando los gastos satisfechos y restituyendo la cosa vendida con sus vicios ocultos al vendedor.
- La acción "quanti minoris" o estimatoria: Consistente en rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos, por la valoración de los vicios ocultos.
La decisión del ejercicio de una u otra, previo asesoramiento legal oportuno, deberá ser orientada teniendo en cuenta la intención de nuestro cliente, las pruebas que podemos reunir o existen y la gravedad de los vicios.
D) ACUMULACIÓN DE ACCIONES
La Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2007, muy ejemplificadora, nos diferencia ambas acciones en función de la finalidad que se pretende con cada una:
"La actio quanti minoris no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual (Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2003), siendo por ello incompatible con una indemnización complementaria (si se ejercita la acción quanti minoris, no se puede obtener más que una reducción o rebaja en el precio, no una indemnización de daños y perjuicios complementaria; esta acción indemnizatoria la reserva única y exclusivamente el artículo 1486 del Código Civil para cuando se ejercite la acción redhibitoria, (Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de junio de 1996)".
Sin embargo, la Audiencia Provincial de Barcelona, en su Sentencia de 14 de noviembre de 2005 establece sobre la acumulación de acciones de DAÑO MORAL y QUANTI MINORIS:
"como ya tuvo ocasión de manifestar esta misma Sala en Sentencia de 23 de mayo de 2005, nada obsta a que el comprador divida su reclamación en dos acciones distintas para obtener la total reparación del perjuicio causado siempre que, obviamente, consiga deslindar con claridad los daños derivados de cada una de las acciones ejercitadas sin duplicar a través de esta vía el importe de la indemnización que pueda tener derecho a percibir, añadiendo más adelante la indicada resolución, que en la valoración de tales daños debe tomarse en consideración la rebaja del precio obtenida por aquella conforme al art. 1486 CC (TS, Sala Primera, de lo Civil, de 31 de octubre de 2002)".
E) EN COMPRAVENTAS DE INMUEBLES DE SEGUNDA MANO
Mención especial merecen las viviendas de segunda mano, por los problemas que suponen a la hora de acreditar los requisitos para ejercitar las acciones de saneamiento por vicios ocultos.
Son factores de importancia a la hora de comprar una vivienda de segunda mano, que realicen cuantas visitas sean necesarias antes de proceder a la compra, pues el paso del tiempo produce mella no solo en aspectos estructurales sino también en aspectos no estructurales y comporta dificultades añadidas a la hora de reclamar si el precio de venta es inferior al precio de mercado.
Una Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 29 de julio de 2008 es sumamente ilustrativa de lo que puede pasar en estos casos, todo ello al siguiente tenor:
"Pues bien, la resolución del recurso debe centrarse en la concurrencia de éste último requisito que atiende a la gravedad de las deficiencias detectadas, y es que estamos ante una vivienda de segunda mano de 10 años de antigüedad lo que supone que el comprador ha de asumir que la vivienda puede presentar deficiencias propias del tiempo transcurrido desde su construcción en atención a ciertos deterioros progresivos de los materiales; resultando excesivo pretender incluir como vicios redhibitorios pequeñas humedades en el garaje o falta de pendiente en dos terrazas por cuanto ello supondría tanto como exigir al vendedor de una vivienda de segunda mano las mismas obligaciones que al promotor que entrega una vivienda de nueva construcción, y parece claro que las expectativas del comprador en uno y otro caso resultan diferentes y se encuentran en relación con el precio de adquisición".
PLAZO DE CADUCIDAD O PRESCRIPCIÓN
Mención también muy especial merece el plazo que existe para interponer la acción de saneamiento por vicios ocultos, ya sea acción redhibitoria o quanti minoris.
Pues bien, la Audiencia Provincial de Barcelona en su sentencia reciente 54/2015, de 12 de febrero de 2015, es muy clara cuando establece que se trata de un plazo de caducidad:
"En cuanto a la caducidad debe indicarse que las acciones edilicias (artículos 1484 y 1484 del Código Civil) están sometidas al plazo de caducidad de seis meses previsto en el artículo 1490 del referido texto legal, tiempo durante el cual se pueden ejercitar las acciones derivadas de vicios ocultos, si bien este plazo es "una disposición especial", conforme señala el artículo 1969 CC del CC con la advertencia, además de que, según pacífica opinión doctrinal y reiterada jurisprudencia el tal plazo es de caducidad y no de prescripción (STS de 14 de octubre de 2003."
Y en relación a lo antedicho, el Tribunal Supremo estableció en su Sentencia de 8 de julio de 2010: "
"El artículo 1490 del Código Civil, como se ha apuntado, dispone que las acciones de saneamiento por vicios ocultos se extinguen a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida y se trata de un plazo de caducidad como reiteradamente ha mantenido esta Sala en sentencias de 9 de noviembre de 1990, de 9 de noviembre de 1990, 6 de noviembre de 1995, 27 de noviembre de 1999 y 28 de septiembre de 2000, que implica la extinción del derecho que nace con un plazo de vida, derecho de duración limitada, que se extingue por el transcurso del plazo, sin necesidad de ningún otro requisito: así lo ha entendido la jurisprudencia desde la emblemática sentencia de 30 de abril de 1940 y que se ha reiterado en las de 12 de febrero de 1996, 12 de julio de 1997, 10 de julio de 1999".
¿Y UN ACTO DE CONCILIACIÓN INTERRUMPE EL PLAZO?
Aquellas personas que estén pensando en interponer un acta de conciliación, que sepan que se les acaba el plazo de 6 meses desde que se otorgó escritura pública de compraventa del bien inmueble.
Algunas sentencias han matizado el carácter interruptivo o no del acto de conciliación sobre el plazo de caducidad. Se traen a colación que así se venía admitiendo desde finales de los años 50 " Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de julio de 1957, 12 de diciembre de 1962, 30 de octubre de 1965, 25 de mayo de 1979, 23 de diciembre de 1983), sin embargo a partir de la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil operada por la ley 34/1984, de 6 de agosto, se han disipado las dudas al haber dejado de ser obligatorio como trámite previo a toda demanda por lo que actualmente la jurisprudencia niega la interrupción del plazo de caducidad como consecuencia de la solicitud de celebración del acto de conciliación, y en este sentido cabe citar, entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo de 14 de junio de 2004, 14 de octubre de 2003 y 19 de febrero de 1990).
